Vous avez le projet de faire construire votre maison, mais vous vous interrogez au sujet de la surface autorisée pour la construction.
Plus connu sous son appellation POS, le plan d’occupation des sols est un document d’urbanisme qui fixe, dans chaque ville de France, la surface minimum d’un terrain pour pouvoir construire. Cette surface minimum peut ainsi aller de moins de 100 m² à plus de 800 m² minimum pour autoriser une construction. Pour connaître cette surface, il vous suffit donc de consulter le Pos de votre commune.
Pas de surface minimale du terrain imposée
Il n’existe aucune loi nationale imposant une surface minimale du terrain lors de la construction d’une maison. Cela signifie que vous pouvez prévoir de construire sur un terrain de 50 m² ou moins selon la commune, mais la surface de la maison que vous ferez construire devra être prévue en conséquence.
Pour cela, il existe le Cos (pour coefficient d’occupation des sols) fixe, lui, la superficie maximale de construction sur un terrain. Différent là encore en fonction des communes, il vous faudra vous référer à votre mairie pour le connaître. En fonction de ce coefficient, vous pouvez ainsi tout autant construire sur la quasi-totalité du terrain que sur moins de la moitié.
Vous devez donc vous référer à un repère qui vous sera transmis en vous rendant à la mairie, à savoir le PLU, le plan local d’urbanisme, qui est disponible pour toute personne souhaitant le consulter. De plus, le plan local d’urbanisme détermine le secteur dont dépend le terrain, et indique les orientations de constructibilité. Ce document est donc une sorte de règlement de construction qui s’applique à une zone définie.
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La surface d’une maison tient compte du prospect, du SUP et des EBC
Pour déterminer quelle surface vous pouvez envisager sur votre terrain, vous devez tenir compte de différentes règles d’urbanisme :
- Le prospect est une règle qui organise les volumes dans les communes. Cette règle doit être prise en compte dans la mesure où elle dimensionne l’écart entre les bâtiments mais également leurs hauteurs, ce qui a un impact sur la surface de votre future maison.
- Le SUP pour servitude d’utilité publique introduit des limitations administratives au droit de propriété, dans un but d’utilité publique. Elle s’étend notamment à l’occupation des sols et peut donc limiter le droit de construire, si l’objectif est par exemple de conserver le patrimoine, s’il s’agit de la défense nationale ou de la salubrité publique.
- Certains espaces naturels comme des parcs ou des forêts peuvent être qualifiés espaces boisés classés (EBC), et sont donc protégés. Cela peut compromettre ou limiter la possibilité de construire, et donc avoir une incidence directe sur la surface constructible sur votre terrain.
En-dessous de 150 m², vous pouvez construire sans architecte
Dans un projet de construction de maison, une autre règle s’applique à la surface des maisons, il s’agit de celle de la surface constructible sans avoir l’obligation d’avoir recours à un architecte. Depuis 2017, le seuil est placé à 150 m², ce qui signifie qu’une maison d’une surface inférieure peut être construite avec l’aide du professionnel de votre choix (constructeur, etc.). En revanche, si la maison que vous prévoyez de faire construire est de surface plus élevée, il est alors impératif de recourir à un architecte.
Depuis avril 2014 et la loi Duflot Alur, la surface constructible, qu’il faut bien différencier de la surface de plancher, n’est plus calculée selon les mêmes règles et les mêmes critères.
Le calcul est aujourd’hui plus complexe et il est recommandé de faire appel à un professionnel du secteur pour éviter toute erreur de calcul.
